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上海二套房贷利率上调10% 明年下半年楼市下跌


 来源:华夏时报  作者:  日期:2009-11-09   订阅
 

     近日,上海的二手房中介们接到银行通知,自11月1日起第二套房贷款利率将严格按照基准利率上调10%来执行。房产中介表示,现在不论是否为优质客户,都将在二套房的贷款上一视同仁。

  “由于之前银行贷款放得太猛,手中信贷指标比较紧张,接下来的房贷发放一定会趋紧。另外,这恐怕是明年银根趋紧的一个信号。”上海市城市经济学会高级研究员顾海波认为,政府部门对是否应大幅度紧缩银根并无把握,所以只能“摸着石头过河”。

   二套房利率的上调引起投资者的关注,有研究者认为该举是银行预防房贷风险的一个信号。如果接下来政府采取加息的方式,那么这无疑增加房产投资者的成本,挤压其获利空间。在房产交易量下滑的情况下,房地产人士认为价格有望在明年下半年得到调整。

  全面收紧二套房贷

   自本月起,上海的二套房贷将全面收紧。

   近日上海各房产中介接到各商业银行的通知,各大银行将通过央行个人征信系统等渠道,严格执行银监会的第二套房贷政策的规定。只要确认贷款客户为第二套房贷的,其首付成数即不得少于四成,贷款利率基准也要上浮10%。

   虽然6月22日银监会重申要严格执行二套房政策,但各大商业银行在实际操作中一直外紧内松,政策有不同程度的“弹性空间”。记者在采访中了解到,这次银行将全面收紧二套房贷,所谓的弹性操作空间也不存在了。

   “以前在利率上还能享受到优惠,有的在二套房首付上甚至还有些商议的空间。但现在完全不一样了,办二套房贷款者很难批下来了,而利率也必须要按基准利上调10%。”信义房产门店的工作人员告诉记者。

   上海一家投资公司的研究人员认为,在上海房地产贷款高速增长的背后,风险也在悄然上升。出于防范风险考虑,银行也要在接下来适当收紧房贷。

   值得注意的另一个信息是,沪银行的不良贷款率出现反弹。上海银监局日前发布的三季度房地产信贷报告显示,9月末上海房地产不良贷款余额为62.4亿元,较6月末约增加9.2亿元;而不良率也从6月末的0.81%升至0.87%。

   “投资客钻了银行二套房贷的空子,不少投资客之前都享受到了二套房利率的优惠政策。”顾海波认为,由于高档房的总价高,该政策将增加他们的炒房成本。基于成本考虑,炒房者会考虑是否继续投资买房。

   道邦房产执行董事林荣时认为,现在的房产交易中刚性需求所占比例非常小,而投资、炒房的占据了相当大比例。如果投资客购买需求下降,沪房产成交量可能会下降。

  明年下半年或现价格调整

   “对刚性需求来说,现在的房价几乎难以承受。”上海一家大型房企的人士这样评价现在的上海房地产市场。

   那么,未来走势如何?

   有研究者指出,二套房贷利率政策传达出一个信号,即政策可能发生一些微调。“政策不一定会逆转,但从二套房贷的举措中可以看出,政府对地产的态度发生了一些十分微妙的变化,还处在比较犹豫的状态。”华燕置业研究部副经理张怡晴分析。

   研究人员指出,去年出台的多项政策是为了刺激楼市,现在看来这些政策的效果非常明显。房地产市场甚至已经有些过热,因此去年出台的鼓励房地产的政策应该会有一些调整。

   随着年底优惠税费政策大限将近,买卖双方开始考虑税费调整带来的影响,接下来上海楼市走向面临不确定性。据上海中原地产估算,如果将免除的营业税、个人所得税、契税、印花税等计入房价,将占到整体房价的8%。大华集团市场部人士认为,由于今年的不少政策已经达到效果,因此预计明年鼓励首次置业的政策会延续下去;但二手房交易的税收减免等政策则有终止的可能。

   “一手住宅成交量经过前三四个月的下滑,交易量的降幅已达近三成。”上海台庆房产副总经理陈史翎认为,现在房产价格过高是重要原因。从较长时期来看,如果成交量下行的趋势不变,明年下半年有望实现价格的调整。

 

 

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